Para analizar si la venta de inmuebles está gravada o no por el IVA, hay que enfocar el análisis en el sujeto pasivo de la obligación, ya sea si el vendedor es una persona física, si la realiza una Empresa Unipersonal o si es una Persona Jurídica. ¡Entérate más en esta nota para saber que implica!
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¿Cuándo una venta de inmuebles está gravada por el IVA?
Para empezar, si el vendedor es una persona física, la venta de inmuebles no está alcanzada por el IVA, por ejemplo, en enero del 2020, estas dejaron de pagar el IVA por la compra del inmueble.
En tanto, la venta de inmuebles la realiza una Empresa Unipersonal que liquida IRE por régimen contable y el inmueble enajenado es parte del activo de la Empresa.
También si el vendedor es una Persona Jurídica, entonces la venta está gravada por el IVA y la base Imponible es del 30% del valor de venta, sobre el cual se aplica la tasa del cinco por ciento (5%), quedando una tasa efectiva del 1,5%.
Conceptos fundamentales para comprender esa resolución
Hay que tener en cuenta que existen dos conceptos fundamentales a graficar, para comprender la razón de dicha conclusión: La exceptuación tributaria y los elementos de la obligación tributaria.
La venta de inmuebles no está exonerada de IVA para las personas físicas, sino que está excluida.
No es lo mismo exención que exclusión. La exoneración implica que el hecho o acto se incluye dentro del hecho generador y luego la misma ley le otorga una dispensa legal.
Por eso, en el artículo 100 de la Ley 6380/19 no hay numerales o incisos que detallen que la persona física está exonerada del IVA por vender inmuebles.
En tanto, la exclusión por el contrario se da cuando el propio presupuesto es excluido del hecho imponible, no está gravado porque la ley misma no tomó dicho acto como determinativo para el nacimiento de la obligación tributaria.
Es decir, el hecho, esta fuera de la órbita de la imposición del impuesto. Es lo que ocurre con la venta de inmuebles para personas físicas.
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¿Cómo se entiende eso?
Para que una obligación tributaria se configure, se deben cumplir sus 5 elementos esenciales:
- Elemento objetivo o descripción de los hechos gravados (artículo 80 de la ley),
- El elemento temporal o momento en que nace la obligación (artículo 83 de la ley),
- Si es Elemento espacial o territorial (artículo 84 de la ley),
- Elemento cuantitativo: la base imponible y la tasa aplicable (artículos 85 y 90 de la ley)
- Elemento subjetivo o los contribuyentes designados (artículo 82 de la Ley).
Por consiguiente, en la venta de inmuebles realizada por una persona física, se configura los elementos: objetivo, temporal, espacial y cuantitativo, pero no el subjetivo, pues el artículo 82 N° 1, no designa a las personas físicas como contribuyentes de IVA por venta de inmuebles, solo lo hace por servicios personales y alquiler de inmuebles.
Y, por lo tanto, al no configurarse todos los elementos de la obligación tributaria IVA, la venta de inmuebles de una persona física esta eximido de pagar IVA, por faltar el elemento subjetivo, es decir, la designación expresa de la ley, del contribuyente.
Por esa razón, la venta de inmuebles realizada por una persona física no está gravada por el IVA
. Incluso, si la venta la realiza una persona física no corresponde emitir factura, considerando que el documento que acredita la venta es el comprobante de retención de IRP emitido por el escribano público; según lo dispuesto por el artículo 7° numeral 2 de la la RG 69/20.
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La venta de inmuebles y el Impuesto a la Renta Personal 2022
Por otro lado, el IRP grava las ganancias de capital proveniente de la venta de inmuebles. Entonces el vendedor debe pagar el impuesto vía retención definitiva del Escribano Público. La base imponible para el IRP se obtiene de la siguiente manera:
- Si al comprar el inmueble no se dedujo en el IRP: al momento de vender la base imponible será la renta real, es decir diferencia entre el valor de venta y el valor de compra del bien, siempre y cuando sea menor a la renta presunta (30% del valor de venta).
- Al comprar el inmueble no se dedujo en el IRP: al momento de vender la base imponible será la renta presunta, 30% del valor de venta, siempre y cuando sea menor a la renta real, es decir, la diferencia entre el valor de venta y el valor de compra.
- También, si al comprar el inmueble se dedujo en el IRP y el valor de venta es mayor al costo deducido: la base imponible se obtendrá aplicando la siguiente fórmula: BI = CD + ([PV-CD] x 30%).
- Por último, si al comprar el inmueble se dedujo en el IRP y el valor de venta es menor al costo deducido, entonces la base imponible será el costo deducido. Sobre la base imponible así obtenida se aplica la tasa del ocho por ciento (8%).
Hasta acá llegamos con la información sobre si la venta de inmuebles está gravada en el IVA, esperamos que te haya sido útil. Si tenes alguna duda con esta información, recorda que en TAXit! nuestros expertos te pueden ayudar. Contáctanos para más información.
